不動産売却する際の仲介手数料の相場は？安く抑えるためのポイントを解説

不動産を売却するときに、仲介手数料というものが発生することがあります。このときに「仲介手数料って何に対する料金なの」「仲介手数料って安くならないの」と考える方も多いのではないでしょうか。家を売買するとき、家を賃貸するとき、不動産取引の際に必ず耳にする「仲介手数料」とはいったい何なのでしょうか。本記事で解説します。

不動産売却の仲介手数料が発生する仕組み

不動産の売買契約が成立したら、不動産会社に支払う費用が「仲介手数料」です。ではそもそも仲介手数料とは何に対して発生する費用なのでしょうか。ここでは、仲介手数料が発生する仕組みについて解説します。

なぜ仲介手数料が発生するのか

不動産会社の仲介によって、不動産を売却できたときに支払う費用が仲介手数料です。仲介手数料は、依頼した不動産会社が購入希望者を見つけ、問題なく売買契約できたことに対する対価となるものです。

そのため、売買契約が成立していなければ、販売活動に不動産会社の手間がかかっていたとしても、仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は、不動産会社の結果に対する成果報酬です。仮に、売り主が直接友人や知人に不動産を売却した場合、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の費用と内訳

不動産を売却する際の仲介手数料はいったいいくらなのでしょうか。また、その内訳は何があるのでしょうか。ここでは、不動産取引における仲介手数料の費用と内訳について解説します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、取引される売買代金によって異なります。売買代金が高額になるにしたがって、仲介手数料も高くなる仕組みになっています。仲介手数料は、宅建業法によって上限が定められています。

仲介手数料は、上限以内の額であれば、売り主と不動産会社との間で自由に決められます。仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。これを、不動産業界では「速算式」といいます。

仲介手数料の具体例

・売買代金が200万円以下の場合、仲介手数料＝売買代金×5%＋消費税

・売買代金が200万円を超え400万円以下の場合、仲介手数料＝売買代金×4%＋2万円＋消費税

・売買代金が400万円超の場合、仲介手数料＝売買代金×3%＋6万円＋消費税

ただし、2018年1月1日の宅建業法一部改訂により、売買代金400万円以下の場合、仲介手数料の上限は、一定の要件を満たした場合に18万円とされました。これは売り主にのみ適用されます。

また、不動産会社はこのことを事前に売り主に説明し、合意を得る必要があります。ちなみに、一定の要件とは、簡単にいうと「地方の空き家」などの場合です。例えば、売買代金300万円の空き家であった場合、仲介手数料の上限は14万円でした。

ですがこの改訂により、仲介手数料の上限が18万円となり、不動産会社の収益が増えます。このように、改訂には、地方の不動産取引を活性化する目的があります。

仲介手数料の内訳

仲介手数料には、不動産会社がおこなう販売活動費用の他に、「通常の業務で発生する費用」が含まれます。

仲介手数料に含まれる費用には、「不動産登記／権利関係調査費用」「広告掲載費用」「物件内見費用」「重要事項説明書作成費用」「売買契約書作成費用」「重要事項説明業務」「売買契約締結業務」「引き渡し業務」「銀行決済業務」などがあります。

ただし、特別に依頼した広告宣伝の費用や、遠方にいる購入希望者への交渉を依頼した際の出張費用、取引成立に向けた測量・建物の解体・ゴミの廃棄にかかる費用は、「特別依頼報酬」といわれ、仲介手数料に含まれる「通常の業務で発生する費用」とはみなされず、別途請求される場合があります。

意外とできる！仲介手数料を安くする方法

「仲介手数料に上限があるのは分かったけれど、安くできるの、下限はあるの」と疑問を持つ方もいらっしゃるかと思います。仲介手数料は、宅建業法により上限が定められていますが、下限は定められていません。

そのため、上限を超えない額であれば、仲介手数料をいくらで契約しても問題ありません。仲介手数料は、不動産会社の販売活動などに対する報酬ですから、売ることに多くの手間がかからない物件であれば、安くしてくれる場合があります。ここでは、不動

産売却における仲介手数料を安くする方法について解説します。

地場の不動産会社に仲介してもらう場合

全国展開しているような大手の不動産会社であれば、仲介手数料の値引きを想定しておらず、しっかり収益を上げることが第一と考えているのが一般的です。ですが、地場の不動産会社であれば、条件によっては「今回は安くしておくよ」と仲介手数料の値引きに応じてくれる場合があります。

売買代金を相場よりも安価に設定する場合

不動産価格をいくらに設定に公開するかは、売り主と不動産会社の合意によって決まります。ローンの残債が残らないのであれば、意図的に相場より安い価格に設定することで、早期に売却できる場合があります。

すぐに売却できたのであれば、不動産会社の販売活動の手間もあまりかからなかったと判断でき、仲介手数料の値引きに応じてくれる場合があります。

売却する不動産が築浅など人気の物件の場合

売りたい不動産が、築2～3年の築浅物件であったり、大手ハウスメーカーで建てられた住宅であったり、需要のある立地に位置している物件であったりなど、不動産情報を一般公開すれば、すぐに買い手が付く物件である場合、不動産会社の販売活動の手間があまりかからないと判断でき、仲介手数料の値引きに応じてくれる場合があります。

すでに購入希望者がいる場合

すでに購入希望者がいて、後々のトラブル防止のため、しっかり契約書を交わしておきたいという目的で不動産会社に仲介を依頼する場合があります。この場合には、不動産会社の販売活動の手間はなかったと判断でき、仲介手数料が半額になったり、無料になったりする場合があります。

まとめ

仲介手数料を安くするには、それを言い出すタイミングがとても重要です。早い段階で「仲介手数料を安くして欲しい」と、お願い先行でいってしまうと「この顧客からはあまり収益を得られない」と判断され、販売活動にも力が入りづらくなってしまいます。

不動産会社にとって仲介手数料は大きな収益源であり、気持ちのよい仕事をして、その対価としてしっかり受け取りたいものです。仲介手数料は狙って安くするというより、よい信頼関係を築いたうえで、気持ちのよい取引ができた結果として、値引きしてくれる性質を持つものです。

売り主が大事にしてきた不動産を、また次の人にも大事に使ってもらうためにも、まずは信頼できる不動産会社探しから始めることが大切です。